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庄文飞律师博客

律师执业理念:当事人的事就是自己的事。

 
 
 

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庄文飞律师,山东舜元律师事务所专职律师,具有多年从事法律服务工作的丰富经验,先后为多家企业、事业单位担任法律顾问,办理案件细心严谨,诉讼技巧娴熟,善于抓住案件焦点问题,能最大限度维护好当事人的合法权益。 律师执业理念:“当事人的事就是自己的事。” 联系电话:158 0531 7612

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夫妻一方私自处理共有房产,买卖合同有效吗  

2011-09-01 18:13:05|  分类: 律苑杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         丈夫私自将双方共同购买的房产转让于第三人,到房地产交易部门申请办理过户手续时,因没有房产所有权人(妻子)的签名、亲自到场或授权,被中止过户手续。得知真相的妻子这才赶到并发出声明:不同意卖房。
    近日,济南仲裁委受理了这样一件案件。案件的申请人是买房者苑先生,被申请人是卖房的焉先生及其妻子。仲裁请求是要求被申请人履行购房合同,将房屋过户到申请人名下。
    仲裁庭审理查明,现年35岁的焉先生与妻子2006年登记结婚,夫妻双方于2008年在济南市某地段购买商品房一套,今年1月,焉先生在未告知妻子和未经其同意的情况下,将双方购买的商品房转让给苑先生,苑先生支付了房款但始终未和焉先生办理房产过户登记手续。双方协商无果的情况下,苑先生依据其与焉先生夫妻俩达成的仲裁协议将该案申请至济南仲裁委员会仲裁处理。
    仲裁庭审理后认为,该商品房属于焉先生夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条中第四项规定,共有房地产,未经其他人书面同意的,不得转让。同时依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。综合以上法律规定,仲裁庭做出裁决:双方当事人签订的房屋买卖合同无效,对申请人要求过户的仲裁请求不予支持。
    那夫妻俩共同共有的房屋,一方是不是绝对不能处置呢?记者从济南仲裁委员会了解到,这也不是绝对的,根据近日刚颁布的《婚姻法司法解释(三)》第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
    不少市民提问,对这一条该如何理解?济南仲裁委给出相关解释。
    从立法目的上看,该条款为了维护夫妻双方对家庭财产的平等处分权利,避免一方与他人恶意串通,肆意处分家庭财产,侵犯对方的权利;但是更侧重防止夫妻一方任意以不同意卖方为由,侵害夫妻之外第三人的合法权益,影响社会的稳定。该条款与物权法第一百零六条规定是一致的。
    从适用角度看,目前法律规定,一方未经另一方同意对夫妻共同共有房屋无权处分,无权处分的法律后果是效力未定。如果另一方追认,就不会出现纠纷、即没有适用的必要。只要一方对另一方未经其同意出售夫妻共同共有的房屋主张追回该房屋的,说明该无权处分是无效的,购买方应予返还房屋,这是一般性的规定。但是面对房屋的重要性和房价上升的现实,为防止卖方见利忘义,司法解释对此设定了一种例外情形:即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,从而达到保护第三人利益的目的。
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