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庄文飞律师博客

律师执业理念:当事人的事就是自己的事。

 
 
 

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庄文飞律师,山东舜元律师事务所专职律师,具有多年从事法律服务工作的丰富经验,先后为多家企业、事业单位担任法律顾问,办理案件细心严谨,诉讼技巧娴熟,善于抓住案件焦点问题,能最大限度维护好当事人的合法权益。 律师执业理念:“当事人的事就是自己的事。” 联系电话:158 0531 7612

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韩令国:劝人大教授们莫谈房价  

2010-11-23 18:06:34|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看了人民大学关于【中国宏观经济分析与预测报告】中称明年房价降20%,三至四月份或迎来拐点的报告,感到十分荒唐,无论是从任何角度讲,这样的报告都不应出自这样一个以学术著称的学府,如果这所学府真的是只能拿得出这种以特定条件作为报告中论据所引的依据的学府,那么只能说明两点:一、中国的大学也实在是太没有含金量了。二、中国学者的良知都以彻底泯灭了。

 

当然,此文目地不在抨击人民大学,只是就事论事。从人民大学发布的【中国宏观经济分析与预测报告】报告中可见,这篇报告实际上就是以书本上最基本的经济规律为模式对房地产进行分析的,即缺乏对其它条件影响可能造成结果的分析,又不符合客观和事实。

 

众所周知,高房价并非一蹴而就,而是来源于因政府贪婪而导致的一错再错,当高房价趋势发展得越来越快,政府的贪婪程度就越来越重,最终的调控都是舍本求末,不断助推房价上涨。

 

今天,所有人都清楚通胀是来自于2倍于GDP的M2数据,也就是货币发放过量。简单说就是全国只生产了100块钱的商品,而政府在市场上发放了200块钱的货币,那么原本价值1块钱的商品自然就会升值到2块,这就是通胀。但是,我们一直忽略了通胀的形成过程,在政府过量发放货币的情况下,通胀首先推升的是资源产品与大宗商品价格,中国式通胀也是来源于此,数据显示,03年房价开始上涨时,也正是央行开始恶意过量发放货币的初始日期,房价从03年疯涨至今,根源之一就是货币供给过量,在资源品与大宗商品价格上涨后,就会推动流通货物的生产、运输、交易成本上涨,最终形成通胀。有人说为什么到现在才传导至生活物价?实际上早在6、7年前就已经传导到了物价,只是在前些年里,人们的承受力还没有达到极限,货币对内的贬值速度也没有达到最高峰,故此对物价指数变化的感觉不是很大。

 

因此,首先不能否认的就是量化宽松的货币政策对未来房价仍有极大推力,如果政府不能从量化宽松的货币政策中走出,走进紧缩型货币政策收回流动性,从通胀角度讲第一个要推升的商品价格仍然会是房价,即使它现在已经很高了,也仍然改变不了其继续上涨的可能。

 

此外,人民大学的报告中显然没有对以下几个制约条件的分析。

 

一、土地溢价问题

 

就在政府高喊遏制部分城市房价上涨过快口号,并左一个十条,又一个五条,不断出台调控措施的同时,我们看看全国商品住宅建设用地的土地成交情况,似乎只能看见一个字,“涨”,这个价格只要一涨,楼面地价就会直接影响房价构成成本,造成成本价格上涨的现象,即使部分开发商可以让利销售,但也改变不了房价最终上涨的趋势。

 

二、拆迁成本日益高涨问题

 

此前很多人把拆迁问题看作是钉子户所为,这对老百姓极为不公平,事实上钉子户的由来就是政府责任,包括土地使用性质变更后的收益,拆迁补偿、城市规划、建设用地等等的征地补偿在内,几乎所有征地行为侵害的都是原承租者或者使用者的利益。城中村拆迁有人被强拆致死、被自焚,都是来源于土地使用性质变更这个流转过程中出现的巨大利益分配不公,所以,在老百姓都不会成为傻子的情况下,城中村与城郊地区农民依靠扩建自建房行为来谋取合理征地拆迁补偿的行为就不会终止,对今后房价唯一能够起到的作用就是推涨地价。

 

三、只有数字没有实地的土地供给

 

2010年年初时,国务院开始着手调控房地产,国土部的土地供应就是其中重要一项,然而截止至今,从国土部的网站上仍看不到土地供应面积有实质性的增长,在市场上看到的又是什么呢?是三五年后才能开发的土地都以被地方政府卖出。这样的土地供给规划落实情况如果再刨除一部分国务院下达的保障型住房建设用地指标后,未来的土地供给仍然处于非常紧张阶段,从土地与房价构成关系看,多数人买不起房的根源就是买不起地,如果国土部与地方政府继续制造地荒,受稀缺性影响,房价就会继续高涨。

 

四、地方财政无解,只能卖地为生

 

从一些数据上我们了解,截止到2010年上半年,全国地方政府融资平台的负债率就已高达7.6万亿,其中具有坏账风险的就高达2万亿以上,另外,中国目前占GDP30%的税收也早已无法满足政府日益高涨的财政需求,这种情况下,税制改革就会成为泡影,分税制为地方政府留下的税源,也只有房地产一块算作肥肉,相信没有任何人能够舍弃它,地方政府能做的也只有不断加重对房地产业的依赖。因此,对于国务院的假调控来说,多数地方政府根本不会放在心里。

 

六、调控只为创收,措施本末倒置

 

无论09年末后出台的《国四条》还是后来的《国十条》、‘国11条’与‘国五条’,在我看来都是一个目的,遏制部分城市房价上涨过快,尽快研究试点房产税,其根本用意就是尽快推出房产税,目标就是为政府创造财政来源。对于导致房价上涨过快的货币因素,政府利益分配比例过高等因素,统统不提,这样的调控所能起到的作用也只有一个,就是按下葫芦浮起瓢。

 

七、看似最小比重最高的腐败问题

 

至于房地产业腐败似乎没有人会反驳,首先在当前的房地产业中,央企、国企是最大的主力军,在国务院要求央企退出房地产业后,抢地最多的就是国企,最有能力抬升地价的也是国企,尽管我们不能说国企有多么腐败,但这的确是个垄断行为,他们不仅资本雄厚,缴税少还都有红二代或太子爷作为企业的领军人物,具体腐败有多深可想而知。

 

地方房价之所以越调越高,除去上述其他因素外就是官商一体的现实推动,在各个城市中,市长、书记本人或者家属不参与房地产开发的几乎没有,房地产在政治方面是他们完成政绩要求的工具,在个人财富累积过程中,又是他们横征暴敛的工具,从各地官员任免以及当地城市建设发展等方面看,我们可以看清一个规律,只要房地产搞得好,这个领导就一定会升的快,所以今后大搞特搞房地产的官员只会多不会少,在他们的政绩需要和腐败需求下,唯一能做的就是推动房价上涨。

 

看到售楼处排队而房却售罄时很多老百姓会想,什么人动作这样快?什么人买了那么多的房呢?答案就是政府官员。在这个恶性通胀的时代里,一些官员攒足了家资,除去输送到海外的巨额资产外,家中是无法大量存放货币的,他们唯一能做的就是投资,而多数官员的文化程度并不高,他们除去会做官商勾结的生意外,就不会做任何企业,最终他们的投资方式只能选择自己既是官又是商的房地产业,感觉囤房不会亏就是因为他们左右着房地产运行的轨迹。

 

当然,除却这些因素外,我们仍要认真的看待经济规律带来的一切可能,也就是受经济规律影响,房价应该呈下跌趋势。但是我们不能否认,如果按着经济规律来,03年的房价可能更适合今天,05年的房价就该一跌到底,但今天的房价与我们想法之间的差异却越来越大,原因在哪里?原因就在政府的经济、货币政策,正是这些政策导致了房地产业偏离轨迹的发展,造就了今天的高房价。因此,在现在政府无心遏制房价的调控下,即使经济规律的报复会到来,按周期性和滞后性计算也需要两至三年以上,所以,谈房价一两年内下跌无异于天方夜谭。 

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